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Affichant un produit supérieur à celui de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt sur le revenu, la fiscalité locale tient une place prépondérante dans le panorama de la fiscalité française. Complexe à maîtriser, régulièrement réformée et en constante augmentation, la fiscalité locale est aujourd’hui une préoccupation majeure de l’industrie de l’immobilier, du promoteur à la foncière en passant par l’ensemble des sociétés de gestion d’actifs immobiliers.
La maitrise de la fiscalité locale et de la fiscalité de l’urbanisme, s’inscrit ainsi dans une politique de gestion des charges à laquelle ne cessent de s’intéresser les acteurs de l’immobilier en quête de rentabilité.
La fiscalité locale, principale ressource budgétaire des collectivités locales françaises, pèse chaque année davantage sur les acteurs concernés, et ce, en dépit de la suppression programmée de la taxe d’habitation laquelle se voit répercutée sur les acteurs de l’immobilier commercial. Non délocalisable, et compensant continuellement la baisse des dotations de l’Etat au profit des collectivités locales, cette fiscalité connait une croissance quasi structurelle.
Plus d’un projet de construction sur 2 ou d’évaluation d’un actif immobilier fait l’objet d’une surévaluation en fiscalité locale ou urbanisme.
Véritable outil de valorisation d’un actif, il est désormais essentiel pour les acteurs de l’immobilier de maitriser, sécuriser et alléger leur fiscalité locale, dans une politique générale de maîtrise des coûts et de recherche de rentabilité.
Concernant aussi bien les propriétaires, redevables légaux, que les exploitants, redevables finaux, la fiscalité locale se compose essentiellement de
- la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM),
- la taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux, stockage et surfaces de stationnement (TAB),
- la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement (TASS) et cotisation foncière des entreprises (CFE).
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Assise sur la valeur locative cadastrale d’un actif, et appelée entre les mains du propriétaire au 1er janvier de chaque année d’imposition, la TFPB frappe toutes constructions proprement dites ou installations foncières sises sur le territoire français. Elle varie, en substance, en fonction de la surface, de la destination et de la situation de l’actif concerné.
Depuis 1974, la valeur locative cadastrale des locaux professionnels et commerciaux était déterminée par comparaison aux loyers fixés au 1er janvier 1970 pour l’exploitation de locaux similaires à celui à évaluer, puis actualisée chaque année.
En 2017, et face à l’obsolescence des valeurs locatives cadastrales ainsi déterminées, l’évaluation des locaux professionnels et commerciaux a été profondément réformée. L’évaluation des locaux d’habitation devrait subir une réforme similaire à compter de 2023.
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
La TEOM est assise sur la même base imposable que la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Ayant la nature d’une « taxe » et non d’une « redevance », la TEOM est appelée entre les mains des propriétaires, indépendamment de l’usage effectif du service d’enlèvement et de traitement des déchets. Partant, le fait que bon nombre d’acteurs commerciaux n’utilisent pas le service, mais font appel à un prestataire privé pour l’accomplissement de cette mission, ne les exonère pas de TEOM. De nombreuses exonérations existent néanmoins (notamment en ce qui concerne les « établissements industriels »).
Taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux, stockage et surfaces de stationnement (TAB)
La TAB est une taxe annuelle frappant les surfaces à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement, sises en région Ile de France.
Elle est calculée par application sur la surface taxable, d’un tarif dépendant de la nature de la surface concernée et de la zone tarifaire dans laquelle se trouve l’actif concerné.
Taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement (TASS)
La TASS est une taxe annuelle frappant les surfaces de stationnement, sises en région Ile de France.
Au même titre que la taxe annuelle sur les bureaux, elle est calculée par application sur la surface taxable, d’un tarif dépendant de la nature de la surface concernée et de la zone tarifaire dans laquelle se trouve l’actif concerné.
Cotisation foncière des entreprises (CFE)
Assise sur la valeur locative cadastrale de l’actif exploité, au même titre que la taxe foncière sur les propriétés bâties, mais appelée cette fois entre les mains de l’exploitant, la CFE est l’une des deux composantes de la contribution économique territoriale (CET), au côté de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
Exigibles lors des opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de bâtiments, installations ou aménagements de toute nature nécessitant une autorisation d’urbanisme, les taxes d’urbanismes représentent une charge loin d’être négligeable pour les promoteurs, influant considérablement sur l’économie générale de leurs projets.
Cette fiscalité de l’urbanisme se compose de
- la taxe d’aménagement (TA)
- la redevance d’archéologie préventive (RAP)
- la taxe pour création de bureaux, commerces et stockage (TCB).
Taxe d’aménagement (TA)
La TA est exigible sur les opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de bâtiments, installations ou aménagements de toute nature nécessitant une autorisation d’urbanisme. Elle est assise sur la valeur de construction, déterminée par tarification du m² de surface de construction.
Redevance d’archéologie préventive (RAP)
La RAP est due lors de l’exécution de travaux affectant le sous-sol et soumis à une autorisation ou à une déclaration préalable en application du Code de l’urbanisme. L’assiette de la redevance est constituée par la valeur de construction déterminée forfaitairement dans les mêmes conditions que pour l’établissement de la TA.
La Taxe pour la création de bureaux, commerces et stockage (TCB)
La TCB s’applique aux opérations de construction, de reconstruction et d’agrandissement de locaux à usage de bureaux, de commerces ou de stockages sis en Ile-de-France. Elle est calculée par application sur la surface taxable, d’un tarif de valorisation dépendant de la nature de la surface concernée et de la zone tarifaire dans laquelle se trouve l’actif concerné, et après application des taux d’imposition.
Taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM)
Les exploitants de commerces de détail ouverts depuis le 1er janvier 1960, dont le chiffre d’affaires annuel est supérieur (ou égal) à 460 000 €, et qui exploitent une surface de vente supérieure à 400 m² (ou supérieure à 4 000 m² cumulée par les réseaux/enseignes), sont passibles de la TASCOM. Elle est calculée par application sur la surface de vente, d’un tarif dépendant du chiffre d’affaires annuel par mètre carré réalisé par l’exploitant
Taxe sur les friches commerciales (TFC)
La TFC peut frapper, sur délibération communale ou de l’EPCI concerné, les cellules commerciales vacantes depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition (sauf vacances indépendantes de la volonté du propriétaire : contentieux, redressement judiciaire, commercialisation au prix du marché demeurée infructueuse, …). L’assiette de la TFC est identique à celle retenue en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.
Taxe locale sur la publicité extérieure (TLPE)
La TLPE frappe tous supports publicitaires fixes, extérieurs et visibles d’une voie publique (dispositifs publicitaires, enseignes et pré-enseignes). Elle est calculée par l’application d’un tarif sur la superficie du support publicitaire concernée, dépendant de la nature du dispositif publicitaire et de la taille de la commune ou de l’EPCI dans lequel il est situé.
